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Si no sabes que es o para que sirve la Asimilación Fuera de Ordenación (AFO), haz clic en el enlace y lee este post en el que explicamos todo.

Comenzamos con las preguntas que mas frecuentes:

1. Si existen varias edificaciones dentro de una misma parcela, una de las cuales estuviera destinada al uso de vivienda ¿Se considera agrupación de edificaciones y, por lo tanto, requieren plan especial?

NO. Tal y como se ha regulado en el actual Decreto-Ley, la conveniencia o no de formular un Plan Especial no deriva de ningún requisito formal o cuantitativo (como se hacía, por el contrario, en el Decreto 2/2012) sino de la necesidad y viabilidad de dicho plan especial. Por otra parte, la diferencia entre la vivienda aislada y la vivienda situada en una agrupación de edificaciones tiene, en el presente Decreto-Ley, un carácter meramente instrumental. Considerar que forman o no agrupación las edificaciones situadas en una misma parcela, una de las cuales se destina a vivienda, resulta irrelevante a los efectos del presente Decreto-Ley.

2. ¿Cuándo se entiende que una edificación está terminada? 

Según el artículo 1.2 del Decreto-Ley, una edificación se entiende que está terminada cuando no requiere de la realización de actuación material alguna, para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad que se regulan con carácter supletorio en el artículo 7 del Decreto-Ley. Los Ayuntamientos, mediante Ordenanza municipal, podrán establecer y concretar las citadas condiciones mínimas de seguridad y salubridad, dentro del marco establecido por el Decreto-Ley.

3. ¿Es correcto considerar que la asimilación a las edificaciones con licencia urbanística de las edificaciones sin licencia terminadas antes del 25/05/1975 se refiere tanto a la licencia para su construcción como a la licencia para su uso(utilización u ocupación)?

SI. El Decreto-Ley se refiere en el artículo 2 a las edificaciones terminadas a la entrada en vigor de las respectivas leyes del suelo, asimilando las mismas a edificaciones con licencia, lo que las convierte en edificaciones legales a todos los efectos. Dado que dicha licencia urbanística se refiere a la edificación terminada, debe entenderse que, la asimilación a las edificaciones con licencia, alcanza tanto a las condiciones de la edificación como al uso al que se destina. Por otra parte, como se trata de edificaciones legales a todos los efectos, pueden acceder al registro de

la propiedad y, en su caso, a los servicios básicos que sean procedentes y ello, sin perjuicio del régimen aplicable en función de su conformidad o disconformidad con el planeamiento actualmente vigente.

4. Si, en edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1975 (25/05/1975), se han realizado posteriormente obras ¿Cuál es el régimen de dichas obras?

Tal y como se ha indicado anteriormente, las edificaciones terminadas antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 1975, se asimilan a las edificaciones con licencia. Dichas edificaciones se encuentran actualmente en situación legal si son conformes con el planeamiento territorial y urbanístico vigente o en situación de fuera de ordenación si son disconformes con el planeamiento vigente en la actualidad. Para las obras realizadas posteriormente sin licencia, se deberá comprobar su conformidad o disconformidad con el planeamiento vigente.

Si las nuevas obras son conformes con el planeamiento vigente, se deberá solicitarse la preceptiva licencia. En cambio si ya se ha iniciado un procedimiento de protección de la legalidad urbanística, este podrá finalizar mediante la legalización de las obras. Si hubiera ya transcurrido el plazo para el ejercicio del procedimiento de protección de la legalidad urbanística nos encontraríamos con la posibilidad de solicitar la Declaración de AFO o solicitar la legalización de las obras (Ver respuesta segunda al Título I) Si las nuevas obras son disconformes con el planeamiento, podrá solicitarse, una vez transcurrido el plazo para el restablecimiento de la legalidad urbanística, la declaración de AFO.

5. ¿En que situación se encuentra la edificación irregular para la que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, mientras NO se declare en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO)?¿Cual es el régimen aplicable a dichas edificaciones?

Esa edificación se encuentra en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO). La situación de AFO se produce por el transcurso de los plazos para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística pero, mientras NO se declare el AFO, esa edificación irregular terminada y para la que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística, se encuentra en la siguiente situación:

– NO puede acceder a los servicios básicos, ni siquiera de forma autónoma

– NO pueden realizarse obras de ningún tipo, ni siquiera las de conservación y mantenimiento

En las edificaciones irregulares para las que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística NO se puede hacer ningún tipo de obras (ni obras menores) mientras no se declaren en situación de AFO.

6. ¿Es posible reconocer AFO en edificaciones situadas en parcelaciones con proindiviso?

Sí, siempre que la edificación reúna las condiciones para tal reconocimiento de AFO (haber transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y encontrarse en condiciones para ser utilizada). Dicho reconocimiento comprenderá la edificación y la parcela sobre la que se ubica, cuya superficie, en el supuesto de dos o más edificaciones en una misma parcela registral o, en su defecto, catastral, coincidirá con las lindes existentes (artículo 183.3. a) de la LOUA en la redacción dada por el Decreto Ley 3/2019).

7. ¿Es necesario tramitar un expediente de segregación de forma previa al reconocimiento de AFO de una edificación irregular situada en una parcelación?

NO. No es necesaria licencia de segregación. El reconocimiento de AFO “arrastra” a la parcela donde se sitúa la edificación irregular para la que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y permite el acceso al registro de la Propiedad, tanto de la edificación como de su parcela adscrita.

8. ¿Es posible la Declaración de AFO en Cortijos Antiguos que se han ido segregando? ¿Y en edificios colectivos?

SI. La Declaración de AFO acredita que han transcurrido los plazos para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y que la edificación cumple las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, con independencia del uso al que se destine y de otras circunstancias de otra índole.

9. Las edificaciones fuera de ordenación en el SNU que han tenido y tienen uso distinto del de vivienda, una vez conseguido la certificación de AFO, ¿podrían solicitar apertura, por ejemplo si es un establecimiento: bar, tiendas de todo tipos u otro tipo de negocios? Del artículo 9.1 se deduce que no, pero si se lee el artículo en su conjunto surgen dudas, porque se abre una puerta en el apartado 3 y 5. Dicho de otro modo, para la edificación declarada AFO ¿Puede concederse licencia de actividad?

SI, pero la actividad y, en concreto, su uso deberán adecuarse a la normativa aplicable. Para la edificación declarada AFO es posible conceder licencia de actividad o cambio de actividad pero tras seguir el procedimiento legalmente establecido para cada caso y siempre que no sean necesarias mas obras que las autorizables en una edificación declarada en situación de AFO. Y ello, porque, en el procedimiento de declaración de la situación de AFO, el reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, no presupone el cumplimiento de las condiciones que fueran exigidas para autorizar la actividad que se desarrolla en la misma (Artículo 9.2 del Decreto-Ley)

10. ¿Es posible autorizar un uso turístico en una edificación declarada AFO?

Si. Igual que para otra actividad o uso, si cumple las condiciones exigibles a dicho uso y se tramita mediante el procedimiento legalmente establecido.

11. En las edificaciones irregulares declaradas AFO. ¿Qué nivel de obras se permiten? ¿Existen límites?

Sólo se permiten obras de mantenimiento y conservación. Salvo que se haya aprobado un Plan Especial, en cuyo caso también están permitidas las obras de reforma y elementos auxiliares.

Puedes ver más preguntas con sus respuestas sobre AFO aquí, o si prefieres puedes preguntarnos directamente sobre tu caso particular.

    Fuente: Junta de Andalucía pdf.