Nuevo Borrador para la Asimilación Fuera de Ordenación (AFO), Chipiona 2021

El objetivo del nuevo borrador de la asimilación fuera de ordenación (AFO) de Chipiona es desarrollar el reconocimiento de la situación AFO para regularizar las edificaciones irregulares, aisladas o agrupadas, en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable, respecto de las cuales no se puedan adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para la adopción de dichas medidas. 

A los efectos de este Decreto-ley se entiende por:

a) Edificación: todo tipo de obras, instalaciones y construcciones susceptibles de soportar un uso que debe contar con licencia urbanística,

c) Edificación aislada: edificación que no forma parte de una agrupación de edificaciones.

d) Edificación irregular: edificación, aislada o agrupada, realizada con infracción de la normativa urbanística, bien por no disponer de las preceptivas licencias urbanísticas o bien por contravenir sus condiciones.

e) Edificación terminada: edificación que no requiere de la realización de actuación material alguna para servir al uso al que se destine, salvo las obras que procedan para garantizar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad.  

1. Ámbito de Aplicación de la Asimilación Fuera de Ordenación (AFO), Chipiona

1.1  Quedarán en situación de asimilado a fuera de ordenación:

– Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio.  

– No afectará a la declaración de AFO, las obras realizadas en la edificación o en la parcela donde esté la edificación, que no hayan modificado la altura, volumen, ocupación o edificabilidad, y por lo tanto se podrá declarar en situación de AFO.

– Las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones en los casos de imposibilidad legal o material de ejecutar la resolución de reposición de la realidad física alterada. Siempre que la indemnización por equivalencia que se hubiere fijado haya sido íntegramente satisfecha.

– Las edificaciones ejecutadas con licencia o título habilitante declarados nulos una vez transcurrido el plazo para el ejercicio de acciones, a contar desde la fecha de terminación de dichas edificaciones.

1.2  No procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación:

 – Aquellas edificaciones irregulares para las que no haya pasado el plazo en el cual se pueden adoptar medidas legales contra ella.

– Terrenos clasificados como suelo no urbanizable de especial protección, terrenos incluidos en la Zona de Influencia del Litoral. 

– En las edificaciones irregulares realizadas sobre suelos con riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones…, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la administración.

– Edificaciones irregulares terminadas que no reúnan las condiciones mínimas de seguridad y salubridad. 

– Edificación irregular una vez abierto el expediente administrativo de protección de la legalidad salvo que haya caducado. 

– Edificación con una resolución administrativa firme de demolición. Salvo que hayan pasado 5 años desde dicha resolución.

– Edificación irregular en suelo no urbanizable de especial protección, salvo que, mediante prueba fehaciente, se acredite, que la edificación se encontraba terminada y había transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística a la entrada en vigor de la protección. 

 Es posible la declaración de asimilado a fuera de ordenación parcial. Cuando técnicamente se pueda individualizar e identificar la parte de edificación susceptible de estar en AFO.

2. Condiciones mínimas de salubridad, habitabilidad, funcionalidad, seguridad y ornato.

1. El objeto principal de este apartado es establecer las condiciones mínimas que en materia de habitabilidad y salubridad deben reunir las edificaciones existentes, para aplicar a la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación.

La edificación terminada resulta apta para el uso cuando reúna las siguientes condiciones básicas:

a) Dispone de accesibilidad adecuada en condiciones de seguridad.

b) Su implantación no genera impactos que supongan riesgos previsibles para las personas o bienes.

c) Cuenta con las necesarias condiciones de seguridad estructural y de utilización, conforme al uso al que se destina.

d) Reúne condiciones adecuadas de salubridad para que no se vea afectada la salud de las personas en su utilización, ni se alteren las condiciones medioambientales de su entorno.

e) Los espacios habitables resultan aptos para el uso al que se destinan por reunir unos requisitos mínimos de funcionalidad.

2. El reconocimiento de que la edificación reúne las condiciones establecidas en materia de seguridad, habitabilidad y salubridad, determina la aptitud física de la edificación, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades que en la misma se lleven a cabo.

2.1 El impacto generado por las edificaciones.

Las edificaciones, no pueden ser generadoras en sí mismas de impactos que pongan en peligro las condiciones de seguridad, de salubridad, ambientales o paisajísticas de su entorno, en especial:

a) Afectar a las condiciones de estabilidad o erosión de los terrenos colindantes, ni provocar peligro de incendio.

b) Provocar la contaminación de la tierra, el agua o el aire.

c) Originar daños físicos a terceros o de alcance general.

d) Alterar gravemente la contemplación del paisaje y de los elementos singulares del patrimonio histórico.

e) Las viviendas deberán responder en su diseño y composición a las características del medio en que se encuentren emplazadas. Pudiendo el Ayuntamiento obligar a la modificación de su aspecto exterior por resultar éste antiestético.

2.2 Condiciones de seguridad.

Además de los puntos establecidos anteriormente, para solicitar la situación AFO la edificación deberá:

a. Reunir las condiciones de resistencia y estabilidad estructural exigidas por la normativa de aplicación 

b. Cumplir con las exigencias básicas de protección contra incendios

c. La utilización de la edificación no debe comportar riesgos físicos para los usuarios, disponiendo de medidas que eviten el riesgo de caída en huecos, terrazas y escaleras, así como otros riesgos previsibles.

d. Las instalaciones deberán reunir las condiciones de uso y seguridad exigidas por la normativa de aplicación.

No se considera que reúne los requisitos de edificación y por lo tanto las condiciones para ser declarados AFO:

– Las caravanas o móvil home, entendiendo por esto:

– Los vehículos habitables de recreo transportable que conservan sus medios de movilidad y que están destinados a una ocupación ocasional o de temporada.

2.3 Condiciones mínimas de salubridad.

También para solicitar l Asimilación Fuera de Ordenación (AFO) en Chipiona,

a. La edificación deberá reunir las condiciones de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar la presencia de agua y humedades, así como disponer de medidas que favorezcan la ventilación y la eliminación de contaminantes procedentes de la evacuación de gases. Estará acabada al menos con enfoscado y pintura en los paramentos exteriores.

b. La edificación deberá contar con un sistema de abastecimiento de agua. En el supuesto del uso residencial, el abastecimiento debe permitir un consumo seguido de al menos 50 litros de agua y un caudal mínimo de 10 litros por minuto.

Cuando no se pueda disponer de agua a través de la red de abastecimiento municipal, se utilizará un sistema de abastecimiento autosuficiente, realizado mediante pozos, aljibes, balsas u otros medios autorizados. En todo caso, deberá quedar garantizada la potabilidad de las aguas para el consumo humano.

c. Solamente se podrá acceder a la red de abastecimiento de agua, cuando exista informe técnico favorable para su conexión. 

d. En el supuesto de abastecimiento de agua por depósito, debe ser adecuado para que contenga agua apta para el consumo humano.

e. La edificación debe constar con una instalación de fontanería en su interior que cumpla con los requisitos exigibles a estas instalaciones.

f. La edificación debe constar con certificado de instalación eléctrica en el supuesto que esta energía no sea autónoma sino que sea a cargo de empresa suministradora. El suministro público de energía eléctrica puede ser sustituido por generación propia, eólica, solar, generador, etc., siempre que esté autorizado para ello.

g. La edificación deberá contar con una red de evacuación de aguas residuales que se encuentre en buen estado de funcionamiento. Y conecte todos los aparatos que lo requieran, así como con un sistema de depuración que cuente con las garantías técnicas necesarias para evitar el peligro de contaminación del terreno y de las aguas subterráneas o superficiales. 

No podrá realizarse mediante pozos ciegos, debiendo los sistemas empleados estar debidamente homologados y ajustarse a lo establecido en la normativa de aplicación y contar con los correspondientes contratos de mantenimiento.

h. Deberá justificarse que la edificación dispone de algún sistema para la eliminación de los residuos sólidos, bien mediante su traslado hasta un vertedero o disponer de vertedero autónomo conforme a la normativa aplicable.

2.4 Condiciones mínimas de habitabilidad y funcionalidad.

Si la edificación se destina al uso residencial deberá cumplir, además de las normas anteriores, las siguientes exigencias:

a) La vivienda deberá contar al menos con una superficie útil no inferior a 24 m², permitiéndose las estancias discontinuas dentro de una misma parcela, e incluir como mínimo una estancia que realice las funciones de estar y descanso, un equipo de cocina y un cuarto de aseo independiente.

b) Las piezas habitables no pueden estar situadas en planta sótano y deberán estar independientes de otros locales anexos de uso no compatible.

c) Ninguno de los espacios habitables puede servir de paso obligado a otros locales que no sean de uso exclusivo de los mismos. El cuarto de aseo no puede servir de paso obligado al resto de las piezas habitables.

d) Todas las piezas habitables deben disponer de iluminación natural desde un espacio abierto exterior o patio de luces, excepto los cuartos de aseo y las dependencias auxiliares. Los huecos de iluminación deben tener una dimensión mínima superior a 1/10 de la superficie útil de la pieza, con huecos practicables para ventilación de al menos 1/3 de la dimensión mínima. Los baños y aseos que no dispongan de huecos de ventilación directa al exterior, deben disponer de un sistema de ventilación forzada, con renovación continua de aire, o disponer de un sistema de ventilación mecánica.

e) Los patios deben permitir la inscripción de, al menos, un círculo de diámetro que no sea inferior a 1/6 de la altura del edificio. Cuando la edificación tenga dos o más plantas, la dimensión mínima será más de 3 metros cuadrados.

f) La funcionalidad de las estancias debe posibilitar la inscripción de al menos un cuadrado de 2,40 x 2,40 m. en la sala de estar y de 1,80 x 1,80 m. en las habitaciones destinadas al descanso.

g) Las alturas libres entre pavimentos y techos acabados deberán ser como mínimo de 2,50 m. y de 2,20 m. en vestíbulos, pasillos y cuartos de aseo.

h) Toda vivienda deberá contar al menos con las siguientes instalaciones en condiciones de uso y seguridad:

– Red interior para suministro de agua a los aparatos sanitarios y electrodomésticos.

– Red interior para suministro de energía eléctrica a los puntos de consumo. Conectada a la red de suministro o mediante soluciones alternativas de autoabastecimiento, con tomas de tierra.

– Red interior de desagüe de aparatos sanitarios y, en su caso, electrodomésticos, disponiendo todos ellos de dispositivos sifónicos.

i) Las viviendas deberán disponer de un equipo doméstico indispensable. Constituido por aparatos sanitarios para baño o ducha, lavabo e inodoro, instalación de fregadero y espacios aptos para cocinar y lavar, así como agua caliente sanitaria. 

3. Efectos del reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación

La Declaración de la Asimilación Fuera de Ordenación (AFO), en Chipiona permite:

– Realizar obras de conservación necesarias para el mantenimiento de las condiciones mínimas de seguridad y salubridad.

– Acceder al Registro de la Propiedad.

– Acceder a los servicios básicos de saneamiento, abastecimiento de agua y suministro eléctrico. 

 La declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su legalización. Para las edificaciones declaradas en situación de Asimilación Fuera de Ordenación (AFO), en Chipiona no procederá la concesión de licencias de ocupación o de utilización.

4. Solicitar Asimilado Fuera de Ordenación Chipiona

Si tu vivienda cumple con estos requisitos podrás solicitar la asimilación a fuera de ordenación, (AFO) en Chipiona, para regularizar tu vivienda y poder inscribirla en el registro de la propiedad entre otros beneficios que ya hemos explicado anteriormente. 

Lo podrás solicitar cumplimentando el siguiente documento: 

https://www.aytochipiona.es/urbanismo/modelos/Modelo_21_-_AFO_-_Fuera_de_ordenacion_en_suelo_urbanizable_y_no_urbanizable.pdf

Si no sabes si tu vivienda cumple estas exigencias o necesitas ayuda para cumplimentar el documento contáctanos: 

También te dejamos un enlace a nuestra página donde resolvemos las 10 preguntas mas frecuentes sobre el AFO.